یادداشت/ محمد ماهری

تسهیل اخذ سند مالکیت در پرتو قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

گروه باشگاه وکلای جوان_محمد ماهری وکیل دادگستری، عدم رسمیت بخش قابلتوجهی از معاملات املاک در نظام حقوقی ایران همواره چالشی جدی بوده است. این وضعیت منجر به شکلگیری دعاوی گسترده، تزلزل مالکیت و نقض امنیت اقتصادی میشود. «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ تلاشی نوین در جهت مقابله با این پدیده است .

رسمیت اسناد مالکیت و شفافیت معاملات ملکی از ارکان امنیت حقوقی در هر نظام حقوقی بهشمار میرود. با وجود تأکید قوانین ثبت و مدنی بر لزوم ثبت رسمی، معاملات عادی همچنان سهم بالایی در بازار مسکن دارند. این معاملات منشأ اختلافات حقوقی فراوانی بوده و بار قابلتوجهی بر دستگاه قضایی وارد کردهاند.در همین راستا، قانونگذار با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تلاش کرده است با ارائه ضمانت اجراهای جدی، مسیر دستیابی به سند رسمی مالکیت را هموار سازد.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک : «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا کسی را که ملک مزبور از او به ارث رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»

با وجود چنین صراحتی، رویه قضایی و عرف جامعه اجازه داده است که اسناد عادی نیز بهعنوان دلیل اثبات مالکیت مطرح شوند. رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۱/۳۰ این وضعیت را تأیید کرده و دادگاهها را مکلف به رسیدگی به دعاوی بر اساس اسناد عادی دانسته است.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ با هدف حذف زمینههای سوءاستفاده از اسناد عادی و تقویت ساختار ثبتی املاک، مواد متعددی را دربر دارد:

ماده ۱: ثبت کلیه معاملات اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.

ماده ۲: مشاوران املاک مکلف به ثبت اطلاعات معاملات در سامانه جامع املاک و ارجاع متعاملین به دفترخانه اند.

ماده ۴: اسناد عادی دیگر علیه اشخاص ثالث قابلیت استناد نخواهند داشت.

ماده ۱۰: سازمان ثبت مکلف به تسهیل و تسریع صدور سند مالکیت رسمی با همکاری سایر دستگاه هاست.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، ظرفیتی مهم برای شفافسازی مالکیتها و کاهش پروندههای قضایی ملکی فراهم آورده است. این قانون از طریق تقویت دفاتر اسناد رسمی، هماهنگی با پروژه کاداستر و حذف اسناد عادی در معاملات، میتواند مسیر اخذ سند رسمی مالکیت را تسهیل کند. اجرای کامل و موفق آن مستلزم اصلاح زیرساختها، فرهنگسازی و مشارکت نهادهای اجرایی است.