محمدی کرکان: اصلاح ایرادات شکلی باعث کاهش حجم پروندههای قضایی می‌شود
به گزارش دادبان عدالت_حمیدرضا محمدی وکیل پایه یک دادگستری؛ با وجود همه موارد قانونی که باید در زمان بستن قرارداد پیش‌فروش ساختمان رعایت شود، اما در این نوع از قرارداد‌ها ریزه‌کاری‌های دیگری نیز وجود دارد که توجه به آن‌ها قبل از بستن قرارداد‌های پیش‌فروش می‌تواند برای پیشگیری از کلاهبرداری در این مورد مؤثر باشد. در میان موضوعات مهم برای پیشگیری در این قرارداد‌ها اولین موضوع سند ساختمان است و حتماً باید سعی شود ملکی را خرید که سند رسمی داشته باشد.
ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها مصوب ۱۳۸۹ پیش‌فروش را عبارت از هر قراردادی با هر عنوانی می‌داند که بین مالک قانونی و رسمی یک زمین یا نماینده قانونی آن به عنوان فروشنده با شخص دیگری منعقد می‌شود. در این قرارداد فروشنده ملزم می‌شود واحد ساختمانی را مطابق با شرایط مطروحه در قرارداد و در زمان تعیین‌شده بسازد و تحویل خریدار بدهد.
قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
از نظر عرفی و آنچه در میان مردم رایج است پیش‌فروش ساختمان قراردادی است که بر اساس آن شخص سازنده ساختمان در حالی که هنوز آپارتمان نیمه‌کاره است، آن را می‌فروشد و این فرآیند قرار است هم برای خریدار و هم برای سازنده سودآور باشد، زیرا سازنده می‌تواند زود‌تر به پول خود برسد و خریدار هم با قیمت مناسب‌تر صاحب آپارتمان می‌شود، اما در عین حال باید هنگام معامله بسیار دقت کرد.
در قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید حداقل به اسم و مشخصات طرفین قرارداد، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قیدشده یا عرفاً در قیمت مؤثر است تصریح شود، همچنین در قرارداد باید بهای ملک، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مشخص باشد، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله و همچنین تعهدات پیش‌فروشنده در مورد مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی نیز از دیگر مواردی است که باید در این قرارداد حتماً به آن پرداخته شود.
روش‌های پیشگیری
یکی از اولین اقدامات این است که در زمان بستن قرارداد پیش‌فروش ساختمان، باید سند و قرارداد فروش کنترل شود و صرفاً به اظهارات بنگاه معاملات املاک اعتماد نشود، زیرا در این مورد اظهارات مشاور املاک اظهارات رسمی محسوب نمی‌شوند. در چنین قرارداد‌هایی فرد می‌خواهد خانه‌ای بخرد و می‌توان گفت یک معامله چندمیلیاردی در حال انجام است که شاید حداقل نصف سرمایه افراد معمولی در آنجا هزینه می‌شود، پس لازم است افراد، یک وکیل در این موارد همراه خود داشته باشند و تنها وارد این معامله نشوند، در کل نیز چند نفر همراه خود داشته باشند که اوراق را مطالعه کنند.
در مرحله بعد سند قرارداد مشارکت در ساخت باید چک شود. اگر فرد سازنده مالک است که بهتر ولی اگر مالک نیست باید دید با چه سمتی می‌خواهد این قرارداد را با شما ببندد، مثلاً امکان دارد بگوید من قرارداد مشارکت در ساخت دارم، باید این
قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی کرد که آیا به موجب این قراداد این فرد مالک این واحدی که می‌خواهد در مورد آن با شما قرارداد ببندد، است یا نه.
برای اینکه مشخص شود آیا این ملکی که اکنون می‌خواهند بفروشند، آیا پیش از این نیز به فروش رفته یا خیر، یک سامانه‌ای به عنوان کدرهگیری طراحی شده بود که توسط دفاتر مشاوران املاک صادر می‌شد و در یک مقطعی نیز الزامی بود که همه معاملات باید داشته باشند و واقعاً نیز اجرا می‌شد و بخش زیادی از مشکلات در این خصوص حل می‌شد، منتها خیلی از مواقع نیز گفته شده کدرهگیری نیاز نیست و بر این اساس فرد با وجود اینکه کدرهگیری هم می‌گیرد، بعداً متوجه می‌شود مثلاً قبلاً عقدی بدون دریافت کدرهگیری در مورد این ملک انجام شده است.
بهترین وضعیت این است که قرارداد پیش‌فروش ساختمان با فردی که مالک است یا به موجب سند رسمی از مالک وکالت دارد، در دفتر اسناد رسمی منعقد شود، البته با این همه باز هم مطمئن نیستید که مالک ملک هستید یا نه، چراکه امکان دارد مثلاً فردی پیدا شود و بگوید این زمینی که روی آن ساخت انجام داده‌اید و سند رسمی هم دارید، متعلق به من بوده و من خارج از کشور بودم، با جعل و مسائلی از این دست سندسازی کرده‌اند.
یکی دیگر از موارد در خصوص پیشگیری از این نوع جرائم این است که توجه کنید هنگام انجام قرارداد در بنگاه معاملات املاک، بنگاه باید قرارداد را در سه نسخه تنظیم کند و یک نسخه را به شما بدهد و پیش خود نگه دارید، البته بعضی از مواقع به فرد گفته می‌شود که ما اصل قرارداد را به شما نمی‌دهیم و پیش ما می‌ماند تا مثلاً خانه تکمیل شود یا وجه خود را تکمیل کنید که این کار خیلی اشتباهی است و فرد اگر هزار تومان هم پرداخت کند، این حق را دارد که بگوید قرارداد را می‌خواهم تا فردا در صورت کلاهبرداری قابلیت استناد داشته باشم.
در مجموع در شرایطی که شکایت کیفری یا حقوقی در قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان یک فرآیند زمانبر است که علت آن نیز حجم بالای اینگونه شکایت‌هاست، اگر متولی امر تغییر پیدا کند و این الزام ایجاد شود قرارداد‌های مبایعه‌نامه مثلاً از سال ۱۴۰۲ فقط در دفترخانه‌ها تنظیم شود، تمام مشکلات مگر در مواردی که ملک سند رسمی ندارد و سند عادی دارند، به پایان خواهد رسید که البته در این خصوص نیز می‌تواند با کدرهگیری به حالت صحیح بازگردد.
دیدگاهتان را بنویسید