ناکامی مجرمان فراری با تاسیس قرارگاه جلب
به گزارش دادبان عدالت_لیلی تقربی پژوهشگر حقوق خصوصی، یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در مـعاملات املاک مربوط به معاملات پیش‌فروش ساختمان است و موضوع مشارکت در ساخت از جمله موضوعات حقوقی است که پرونده‌های قضایی بسیاری را به همراه دارد. در این‌گونه معاملات به دلیل اینکه هنوز برای واحد‌های احداثی بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی به شکل جداگانه پایان کار اخذ نشده و به تبع آن سند رسمی برای واحد‌های آپارتمانی صادر نشده، امکان کلاهبرداری زیاد است.
یکی از موضوعات مهم در قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان مسئله شخصیت طرف قرارداد و توجه به این نکته است که آیا وی مالک ملک مورد ادعا یا دارای اذن از طرف مالک است یا خیر. در این نوع از قرارداد‌ها به دلیل اینکه خریدار می‌خواهد ملک یا آپارتمانی را بخرد که هنوز ساخت آن تمام نشده، قراردادی را با کسی امضا می‌کند که ادعای مالکیت ملک مورد معامله را دارد، ولی بعداً ممکن است متوجه شود این فرد فقط سازنده بوده و مالک نیست.
پیش‌فروش از سوی شخص غیرمجاز
مثلاً دو نفر دیگر یک خانه کلنگی داشته‌اند و او با آن‌ها قراردادی دارد که خانه جدیدی در آن محل بسازد و در عوض چند واحد از ساختمان جدید را به مالکان بدهد و چند واحد دیگر را خودش بردارد، اینجا، چون طرف‌های قرارداد زیاد هستند موارد زیادی پیش می‌آید، مثلاً سازنده خودش را به عنوان مالک قید می‌کند، در اینجا کسی که خریدار است باید توجه کند که آیا فروشنده واقعاً مالک است یا نه و اگر قراردادی با مالکان دارد، آن واحدی را که دارد می‌فروشد، جزو واحد‌هایی است که قرار است به وی برسد یا نه، در این موارد باید اصل سند ملک رؤیت شود و در آن سند قید شده باشد که چه کسی مالک است، اما متأسفانه بسیار پیش می‌آید که افراد از سرناآگاهی اصلاً سند را نمی‌بینند و صرفاً ادعای طرف را قبول می‌کنند.
پیش‌فروش واحد غیر
بعضی از مواقع طرف سندی دارد که مثلاً متعلق به پنج نفر است و با آن‌ها قرارداد مشارکت در ساخت دارد، در این شرایط خیلی مهم است که در آن قرارداد قید شده باشد کدام واحد متعلق به فرد است، اگر مثلاً ساختمان پنج طبقه است و هر طبقه دو واحد دارد، یعنی ۱۰ واحد در این ساختمان وجود دارد، برخی از موارد در قرارداد مشارکت مشخص هم می‌کنند مثلاً واحد طبقه اول سمت راست متعلق به فلان فرد است، بعضی از وقت‌ها مشخص نمی‌کنند، در آنجا که مشخص شده است امکان دارد سازنده واحد‌هایی را که متعلق به خودش نیست بفروشد که این خود یک مشکل بزرگ است.
پیش‌فروش در زمان و تعداد غیرمجاز
یکی دیگر از موارد کلاهبرداری این است که فروشنده ملک را در زمانی پیش‌فروش می‌کند که اجازه فروش نداشته است، مثلاً در قرارداد برای سازنده شرط شده است که حتماً سازه باید تا این سطح برسد، بعد شما حق فروش داشته باشید و او قبل از رسیدن به آن سطح اقدام به فروش می‌کند یا اینکه گاهی از مواقع پیش می‌آید سازنده یک واحد را که اجازه فروش آن را هم داشته است، به چند نفر می‌فروشد که این شایع‌ترین حالت است، در این وضعیت امکان دارد شما در حال خرید واحدی باشید که مثلاً شش ماه قبل به یک نفر دیگر نیز فروخته شده باشد و واحد هم اتفاقاً مال آن فردی است که اول اقدام به خرید کرده است. دیده شده است در بسیاری از موارد شخص فروشنده با آگهی‌های اغواکننده و متفاوت، آپارتمان را به چندین نفر پیش‌فروش می‌کند.
با توجه به اینکه این معاملات با سند عادی انجام می‌شود، امکان فروختن آپارتمان به چند نفر وجود دارد، مثلاً در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی خاطرنشان شده است، در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش‌فروش کرده، اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله موجب بروز مشکلاتی برای طرفین شده است.
در گزارش دیگر نیروی انتظامی آمده است که در منطقه گیشای تهران با وجود صدور کدرهگیری برای پیش‌فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و مبلغی بالغ بر ۸۰میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوءاستفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه‌نامه‌های مختلف با کدرهگیری رسمی برای واحد‌های ساختمان خودش کرده است.
طبق گفته مالباختگان این کلاهبردار با روشی خاص، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان به هشت نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است و مالباختگان در مراجع قضایی در تلاش برای دریافت خسارت قانونی خود هستند.
پیش‌فروش با سند جعلی
از دیگر روش‌های کلاهبرداری در پیش‌فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد، بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش‌فروش مسکن متعلق به سایر افراد می‌کنند، بدون اینکه آن‌ها اطلاعی از چنین معامله‌ای داشته باشند، به همین دلیل بهتر است هنگام پیش‌فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع از کلاهبرداری‌ها اتفاق نیفتد.
تحویل ناقص ساختمان
در برخی از موارد پیش می‌آید فردی آپارتمانی را پیش‌فروش می‌کند و بعد از دریافت پول، کار را نیمه‌تمام رها می‌کند یا آپارتمان را تحویل خریدار نمی‌دهد. دعاوی‌ای که در خصوص متراژ ساخت و مسائلی از این قبیل پیش می‌آید، معمولاً دعوای حقوقی است، مثلاً فرد می‌گوید در حال ساخت بوده و دو متر کمتر یا بیشتر شده است. یکی دیگر از مواردی که متأسفانه زیاد اتفاق می‌افتد، درباره نحو ساخت ملک پیش‌فروش شده است، مثلاً فرد سازنده در مورد مصالحی که باید کار شود تعهد می‌دهد که با فلان کیفیت باشد، ولی با مصالح دیگری کار می‌کند یا مثلاً جنس درجه یک در قرارداد نوشته شده ولی در عمل جنس درجه ۲ استفاده می‌کند که حتی بخشی از آن بعداً حتی قابل اثبات نیست و با فرض اینکه قابل اثبات هم باشد، طرف باید تأمین دلیل کند و کارشناس می‌آید برآورد می‌کند و بعد دعوای حقوقی مطرح می‌شود که یک پروسه قضایی دیگر است.
برای پیشگیری در موضوع نوع جنسی که در ساختمان استفاده می‌شود، باید حین ساخت بر سازنده نظارت باشد که فلان چیز را نصب کند یا فلان چیز را نصب نکند، چون بعد از آن نصب دیگر خیلی دیر است، ولی اگر همان زمان باشد، کار راحت‌تر است و همان موقع باید اعلام شود، ولی اگر توجه نکرد، باید همان زمان دادخواست داده شود و صبر نکند تا وقتی که کار تمام شد، متن دادخواست باید برای الزام فرد به انجام کاری باشد که قرار بود به شکل صحیح انجام شود تا مثلاً فرد را برای استفاده از لوله شماره فلان، جنس فلان الزام کند و حتی می‌توان قبل از آن هم دستور موقت گرفت و کار اشتباه در حال انجام را متوقف کرد، البته برای اجرای دستور موقت لازم است خسارت احتمالی به سازنده، پرداخته شود.
انتهای پیام/
دیدگاهتان را بنویسید