یادداشت/سجاد حاجبی خانیکی

تحلیل رویه ثبتی املاک فاقد سند رسمی

چکیده

ثبت املاک در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ اجباری میباشد؛ اما با این حال شاهد املاکی در سطح کشور میباشیم که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک و به تبع آن فاقد سند مالکیت بوده و در قانون فوق الذکر ثبت معاملات املاک ثبت نشده نیز تحت شرایطی الزامی اعلام گردیده و ضمانت اجرایی نیز در این خصوص پیشبینی گردیده است. ارسویی ، با وجود اجباری بودن ثبت املاک در قوانین موضوعه شاهد املاکی میباشیم که فاقد سابقه ثبت در دفتر املاک بوده و به صورت عادی خرید و فروش شده که این امر سبب ایجاد اختلافات عدیده ملکی و طرح شکایت در دادگستری شده که این امر به نوبه خود باعث بروز مشکلات روانی اقتصادی و غیره میباشد.

مقدمه

مقدمه با رشد جمعیت و افزایش مهاجرتهای بی رویه به شهرها على الخصوص پس از پیروزی انقلاب اسلامی و نقل و انتقال اموال غیر منقول و اراضی شهرها و حاشیه شهرها و حریم شهرها بهصورت عادی و احداث اعیانیها و ساختمانهایی بر روی اینگونه اراضی که بدون مجوز شهرداریها و بدون رعایت مقررات شهرسازی صورت گرفت سبب ایجاد وضعیت بغرنجی گردید که موجبات تهدید امنیت اجتماعی را فراهم میآورد لذا قانونگذار درصدد حل این معضل بر آمد و بههمین خاطر برای برون رفت از شرایط ایجاد شده در سال ۱۳۶۵ طی قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور را اصلاح نمود که این قانون نیز پس از پنج سال در سال ۱۳۷۰ طی قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱٫۴٫۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن اصلاح و تکمیل شد. این مقررات قواعدی اختصاصی نسبت به مقررات عمومی قانون ثبت تدوین

نمودند که بر اساس آن مراجعی بهنام هیئتهای حلاختلاف مکلف شدند تا با بررسی دلایل تقدیمی متقاضیان برای اموال غیر منقول تحت تصرف آنها اعم از ساختمانهای فاقد سند رسمی و اراضی کشاورزی و باغات و نسقهای زراعی رأی به صدور سند مالکیت صادر نمایند. از آنجا که قوانین فوق موقتی بودند لذا با پابرجا بودن مشکلات قانونگذار در صدد بر آمد تا قانونی دائمی برای حل معضل ساختمانهای فاقد سند رسمی و اراضی کشاورزی و باغات و نسقهای زراعی تصویب نماید. به همین خاطر در تاریخ ۲۰٫۹٫۱۳۹۰ قانونی تحت عنوان «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی به تصویب رساند که بر اساس این قانون برای این دسته از اموال غیر منقول با احراز شرایطی سند مالکیت صادر میشود ( آدابی ۱۳۹۹) قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی در مورخه ۲۰٫۰۹٫۱۳۹۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید مطابق این قانون برای ساختمانها و اعیانیهایی که بر روی عرصه احداث شدهاند و همچنین برای اراضی کشاورزی و باغات و نسقهای زراعی سند مالکیت صادر میشود به علاوه برای اراضی کشاورزی و باغات و نسقهای زراعی علاوه بر صدور سند مالکیت امکان افراز نیز وجود دارد برای این اموال و سایر اموال مشمول قانون امکان تفکیک هم موجود است. اموال مشمول این قانون باید دارای سابقه ثبتی بوده و تصرف متقاضیان نیز در آنها مشروع و قانونی باشد هیئت حل اختلاف که مرجع مجری قانون است به تقاضای متقاضی وارد رسیدگی کرده و پس از تهیه نقشه ملک و در صورت لزوم پس  از ارجاع به کارشناسی مبادرت به بررسی مدارک و دلایل ارائه شده مینماید و در کنار اینها میتواند از تحقیقات محلی نیز استفاده کند وقتی شرایط اجرای قانون حاصل شد در مورد ساختمانهای فاقد سند رسمی رای به صدور سند مالکیت میدهد در مورد اراضی کشاورزی و باغات و نسقهای زراعی نیز میتواند رأی به صدور سند مالکیت صادر نماید. البته اگر اراضی و باغات و نسقهای زراعی دارای سند مالکیت باشند، به تقاضای متقاضی میتواند رأی به افراز و یا تفکیک این اموال بدهد در مورد ساختمانهای فاقد سند رسمی نمیتواند رأی به افراز صادر کنده اما میتواند علاوه بر رأی به صدور سند مالکیت رأی به تفکیک نیز صادر نماید. آرای هیئت پس از صدور بهوسیله اداره ثبت محل دو بار و هر بار به فاصله ۱۵ روز منتشر میشود اگر در این مدت معترضی باشد موظف است اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم نماید و ظرف دو ماه دعوای خود در دادگستری را اقامه نموده و گواهی آن را تسلیم اداره ثبت نماید؛ در غیر اینصورت اداره ثبت محل مبادرت به انجام تکلیف خود مطابق رأی هیئت مینماید. اگر در مهلتهای قانونی اعتراضی واصل نشود و یا پس از وصول شرایط اقامه دعوا رعایت نگردد متضرر میتواند به دادگاه دادگستری مراجعه نماید. متضرر هر شخصی است که اجرای قانون را به نفع خود نمیداند دادگاه به تقاضای متضرر وارد رسیدگی به دعوی مطروحه شده و حسب مورد حکم به رد دعوا و یا حکم به ورود دعوا و ابطال رای هیئت و ابطال سند مالکیت و اقدامات انجام یافته صادر میکند.

مفاهیم و اصطالحات

سند

در ابتدا مفهوم سند به عنوان یکی از کلیدیترین مفاهیم مورد نظر در این نگارش مورد بررسی قرار میگیرد. مفهومی که در ارتباطات روزمره بین افراد جامعه و در روابط اجتماعی فیما بین مردم بسیار پرکاربرد بوده و مبتال به اکثر افراد جامعه میباشد به صورت خاص نیز در بررسی علمی موضوع از دیدگاه هر یک از شاخه های مرتبط با علم حقوق این مفهوم به معانی مختلف مورد استفاده قرار میگیرد به عنوان مثال در حقوق ثبت حقوق مدنی و حقوق عمومی و…. هر کدام مفاهیم مجزایی به ذهن متبادر میشود در این نگارش سعی بر این است که با نگاهی تخصصی سند از دیدگاه حقوق ثبت مورد بررسی دقیق قرار گیرد.

الف – از دیدگاه قوانین

در ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی آورده شده سند عبارت از هر نوشتهای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد . منظوری که از ماده مذکور استنباط میشود این است که ابراز کننده سند آن را به عنوان خود تسلیم دادگاه نماید. خواه در اثر ارائه آن او را محکوم کنند یا به نفع او رای دهند در قانون سازمان اسناد ملی مصوب ۱۷٫۲٫۱۳۴۹ در تبصره ماده اول این قانون کلیه اوراق و مراسالتی که در دستگاه دولت تهیه شده و یا به دستگاه دولت رسیده و ارزش نگهداری داشته باشد را سند محسوب کرده است. در واقع در این قانون مفهوم سند بسیار عام در نظر گرفته شده و در مقایسه با سایر قوانین از جمله قانون مدنی و قانون ثبت بسیاری از مواردی که حتی ارزش اثباتی نداشته را در حکم سند دانسته است. البته این مفهوم عام ارائه شده در قانون سازمان اسناد ملی قابل استناد و پذیرش در حقوق ثبت نمی باشد. در قوانین مالی تعریفی از سند ارائه نشده اما در موارد مرتبط با این حوزه نگاهی صرفاً اقتصادی به موضوع سند داشته است. به عنوان مثال در ماده ۱۶ قانون محاسبات عمومی مصوب ۲۱ صفر ۱۳۲۹ هجری قمری برابر ۱۲۹۰ هجری شمسی در مورد بودجه آورده که دخل و خرج مملکتی برای مدت معینی در آن پیشبینی و تثبیت میگردد. مدت مزبور را بسند عالیه گویند قانون تجارت نیز در نگاهی مشابه قوانین مالی با نگاهی تخصصی به سند آنچه بین تجار در امور تجارتی سندیت دارد از جمله دفاتر تجارتی چک برات و سفته را سند تجاری و قابل استناد بین تجار دانسته است.

ب از دیدگاه حقوق ثبت

با توجه به موضوع خاص این پژوهش که چگونگی ثبت اسناد امالک فاقد سند را بررسی مینماید، ضروری است سند از دیدگاه حقوق ثبت نیز بررسی گردد. کلمه ثبت از منظر ثبت در اصطالع به معنی نوشتن قراردادها و معامالت و عقود وضعیت امالک در دفاتر اسناد رسمی است در واقع اگر قائل به این باشیم که مطابق قانون مدنی اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم بندی گردند حقوق ثبت به بررسی و تعیین جزئیات و شرایط صدور اسناد رسمی میپردازد و وجه افتراق استاد عادی با اسناد رسمی با مطالعه شرایط تعیین شده جهت صدور سند رسمی در قوانین ثبتی مشخص میگردد. این موضوع از تعاریفی که در حقوق ثبت نیز ارائه شده قابل استنباط است. به عنوان مثال در یکی از تعاریف عنوان شده حقوق ثبت مجموعه قواعدی است که اعمال ثبتی را تحت نظم در آورده و بر آنها حاکم است و دانش حقوق ثبت آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل و تبیین آنهاست وفق توضیحات فوق به نظر میرسد بر خالف قانون مدنی که در ماده ۱۲۸۶ استاد را به دو دسته رسمی و عادی تقسیم نموده و از حیث اعتبار اسناد تفاوتهای اندکی بین آنها قائل گردیده در حقوق ثبت به اعتبار مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و امالک اسناد رسمی جایگاه ویژهای داشته تا جایی که حتی وفق ماده ۴۸ قانون ثبت سندی که به ثبت نرسد در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد بود. در واقع مطابق قانون ثبت سندی که به ثبت رسمی نرسیده است فاقد اعتبار بوده و تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصالحی قانون ثبت اسناد و امالک از جهت اعتبار بخشی به اسناد عادی میباشد. با تصویب این مواد اسناد عادی که در قانون ثبت اسناد و امالک، فاقد اعتبار و جایگاه مناسبی بودند راهی برای کسب جایگاه قانونی یافتند و بدین طریق خال قانونی موجود در قانون ثبت اسناد و امالک پر و متقاضیان راهی مناسب برای بهرهمندی از اسناد خود در ادارات و محاکم یافتند. الزم به ذکر است که برخی اسناد عادی همچون دفاتر تجارتی که دارای تشریفاتی تقریباً مشابه سند رسمی میباشند به موجب قوانین مربوطه در حکم سند رسمی میباشد که برخی اینگونه اسناد را سند رسمی حکمی نامیده اند که به لحاظ اعتبار قانونی تفاوتهایی با سایر اسناد عادی دارند. اینگونه اسناد توسط افرادی تنظیم میگردد که مأمور رسمی نیستند؛ اما دارنده میتواند همانند اسناد رسمی از مزایای آن بهره مند گردد.

ملک

تعریف لغوی که در کتب حقوقی از ملک ارائه شده عبارت است از دارایی مال و هر آن چیزی است که در تصرف شخص یا اشخاصی از طریق مشروع باشد. در فقه و حق وفق عبارت از رابطه میان شخص و شیء (مال) است که به موجب أن حق تصرف در آن را داشته و مانع تصرف غیر در آن میشود؛ بنابراین تعریف حق مالکیت در اموال تحقق پیدا میکند و چیزی که از وصف مال بودن خالی باشد نمیتواند ملک کسی باشد و اموال هم اعم است از اعیان و منافع و حقوق با دقت در تعریف فوق چند نکته نتیجه گیری میشود : اول اینکه در حقوق سالم آنچه که وصف مال نداشته باشد به مالکیت در نمیآید و دوم ملک علاوه بر اعیان شامل منافع و حقوق نیز میگردد مانند ملک استیجاری یا حق تألیف و …. مفهوم ملک بیانگر رابطه شخص و مال بوده که به موجب آن فرد حق تصرف در آن را دارد خواه این ملک تحت مالکیت انفرادی شخص قرار داشته باشد خواه به صورت اشتراکی در تصرف چند مالک باشد به صورت مشاع یا غیر مشاع در واقع ملک  انفرادی آنها تنها تعلق به یک فرد دارد. به عبارت دیگر عبارت است از مال یا اموالی که مالکیت و منافع آن تنها به یک شخص بر میگردد و هیچ شخص دیگری از حیث مالکیت و منافع آن شراکت و حقی ندارد تصرف افراد در ملک انفرادی وسیعتر از آن چیزی است که در ملک اشتراکی برای هر یک از شرکاء شناخته شده است اما ملک اشتراکی میان دو یا چند نفر مشترک میباشد. مانند ملک مشاع که در تعریف آن آورده شده هر مالی که دو یا چند شخص در آن حصه داشته باشند و حصه ها متمایز نباشد خواه آن مال عین باشد یا منافع یا دین و طلب البته در تقسیم بندی انواع امالک به فراخور موضوعات مختلف تقسیمات دیگری نیز ارائه شده مثل ملک عمومی و شخصی در قوانین مورد بحث بر همین اساس در خصوص برخی از انواع امالک عمومی مقررات مجزایی وضع شده است. وقتی مفهوم ملک مورد بررسی قرار میگیرد، ناگزیر حق مالکیت افراد بر ملک نیز مورد توجه قرار خواهد گرفت که میبایست واحد سه وصف اساسی باشد اول مطلق دوم انحصاری و سوم دائمی باشد. بر این اساس در تعریف حق مالکیت آورده شده مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص میتواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.

تبیین مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک

مبانی

در بررسی قانون ثبت اسناد و املاک ماده های ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی قانون ثبت مواجه هستیم که به جهت رفع مشکل املاکی که به دلیل وجود برخی موانع قانونی امکان صدور سند برای آن فراهم نبوده تصویب گردیده است. توجه به مبانی تصویب مواد فوق بسیار مهم و در تصویب قوانین بعدی نیز همین مبانی مورد توجه قانونگذار بوده است؛ لذا در این مبحث ضمن بررسی این مبانی با دقت بیشتر در مفاد آن اهداف تصویب نیز مورد بررسی قانونی قرار خواهد گرفت. ضمناً توجه دقیق به جزئیات این مواد نکاتی را روشن مینماید که توجه به آن ضروریست.

مطابق شرع و قانون مالک حق هرگونه دخل و تصرف مشروعی در ملک خود را دارد. ماده ۳۰ قانون مدنی به این موضوع تصریح نموده هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد؛ مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. اما با توجه به اینکه در قوانین ثبتی برخی محدودیتهای ایجاد شده در انجام نقل و انتقال املاک مانع اعمال اراده اشخاص در املاک خود میگردید تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک را ضرورت بخشید. بسیاری از مالکین بزرگ امکان تقسیم اراضی خود را نداشتند و صاحبان بسیاری از املاک امکان افراز سهم خود را نداشتند، ولی در عمل متصرف قسمت مفروز خود بودند جهات فوق و بسیاری موارد دیگر که مشکلاتی برای اعمال مالکیت افراد و نقلو انتقال املاک ایجاد نموده بود منجر به مراجعات مردمی به ادارات ثبت و در نهایت تصویب این مواد گردید. بی شک عوامل اجتماعی و رویدادهای اقتصادی را میتوان انگیزه اصلی مقنن در تصویب قوانین دانست قوانینی که با دو عامل مذکور به صحنه اجتماع آورده میشوند از زمان اجرا تأثیر به سزایی را در تحولات اجتماعی در پی خواهند داشت . قوانین ثبتی و غیر ثبتی محدود کننده مالکیت افراد در عمل با عرف و عادت مردم تفاوت داشت و منجر به برخی تعارضات بین قانون و عرف مورد عمل مردم در نقل و انتقالات عادی املاک میگردید. برخی از قوانین محدود کننده نقل و انتقالات املاک قبل از انقلاب به تصویب رسیده بود؛ از جمله قانون اصلاحات ارضی که بر اساس آن زارعینی صاحب زمین شده بودند و امکان انتقال مالکیت را به دلایل قانونی نداشتند برخی قوانین نیز بنا به مصلحت و برخی ضرورتهای اجتماعی مورد تصویب قرار گرفته بودند از جمله قانون اراضی شهری و قانون منع تغییر کاربری اراضی مزروعی به مسکونی و این امر در حالی بود که وضعیت این گونه اراضی و اعیانیها و عوامل دیگر، صدور سند مالکیت  را برای صاحبان آنها غیر ممکن نموده بود و صاحبان اراضی و اعیانیهای فوق به هیچ وجه از طرق قانونی، امکان اخذ سند مالکیت برای تصرفات خود را نداشتند در این بین قانونگذار با توجه به درخواستهای متعدد مطروحه از ناحیه مردم و به تبع آن مسئولین دوایر ثبتی میبایست تصمیمی دشوار اتخاذ مینمود. از سویی با مالکینی موجه بود که برخی به دنبال نقل و انتقال املاک تحت تصرف خود بودند و برخی نیز در ملک مورد تصرف بنایی احداث نموده و به دنبال اخذ مجوز انشعاب آب برق و گاز و برخی نیز به دنبال دریافت تسهیلات بانکی از سویی تأیید تصرفات غیرقانونی این مالکین به لحاظ قوانین موجود امکانپذیر نبود و از سویی دیگر نیز تخریب املاک افرادی که اکثراً از افشار نیازمند و ضعیف بودند، به صلاح نبود؛ لذا قانونگذار علیرغم برخی توالی فاسدی که حتی تصویب این قانون میتوانست به دنبال داشته باشد، اقدام به تصویب قانون نمود بنابراین میتوان چنین گفت که وجود قوانین دستو پاگیری که به مرور زمان به تصویب رسیده بود و هر یک به نحوی نقل و انتقال اراضی را ممنوع میساخت و مالکین را محدود میکرد و نیز با عرف و عادت مردم سازگاری نداشت، موجب ظهور مسائلی جدید و ایجاد نابسامانی در امور ثبتی و حقوقی گردیده بود و مراجعات متصرفین و مالکین اینگونه اراضی و اعیانیها به مراجع قضایی بسیار زیاد شده بود که در نتیجه مقنن در این جهت اقدام نموده و برای رفع این مشکل اجتماعی و تسهیل در امر مالکیت و صدور سند رسمی مبادرت به تصویب این قانون نمود.

۲- اهداف تصویب

موانع قانونی برای صدور سند مالکیت زمینهایی که اشخاص با در دست داشتن قولنامه عادی و یا بدون قولنامه در آنها ایجاد اعیانی کرده بودند و تبدیل آن به یک مشکل اجتماعی و مراجعه مکرر مقامات محلی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت یافتن راهحل برای رفع مشکل این قبیل اشخاص که از مزایای داشتن سند مالکیت محروم بودند، سازمان ثبت را بر آن داشت که برای رفع این مشکل لایحه مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ را تدوین نماید. اگر بخواهیم با دقت مفاد مندرج در قانون ثبت اسناد و املاک اهداف تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ را بررسی نماییم این اهداف به صورت عمده به شرح ذیل می باشد .

(الف) تعیین تکلیف وضعیت اعیان املاک : با وجود اسناد مشاعی و عدم امکان افراز این اسناد و متصرفینی که به تفکیک مالک بخشی از عرصه ملک مشاعی بودند و امکان اخذ سند مجزا نداشتند. موانع موجود بر سر راه سنددار شدن این گونه مالکین موجب گردید بدون توجه به اینکه اساساً در آینده امکان اخذ سند برای اعیانی احداثی وجود دارد یا خیر اقدام به ساختوساز در قسمتی از زمین که تحت مالکیت ایشان قرار دارد بنمایند. اینگونه املاک پس از پایان ساختوساز و بهره برداری مالکین در هنگام نقل و انتقالات با مشکلات ثبتی مواجه گردید که تنها راهکار موجود جهت حفظ حقوق مالکین تصویب قانونی جدید جهت حل مشکل سنددار شدن این املاک بود.

)ب( تعیین تکلیف وضعیت اراضی زراعی : در اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهرها و حریم آن نیز متصرفینی که به موجب قوانین سابق یا به موجب قراردادهای عادی مالک بخشی از زمین زراعی دارای سند مشاع شده بودند امکان ثبت سند در قسمت تصرفی خود را نداشتند.

(ج) تعیین تکلیف انتقالات مشا : اساساً در اشاعه مالکیت هر جزء مال بین چند شخص مشترک است. حق مالکیت هر شریک منتشر در مجموع مال است و تصرف و انتفاع از هیچ بخشی در انحصار او نیست تمام شریکان در مال حق عینی دارند ولی این حق به تناسب سهمی است که در این مجموعه به هر کدام تعلق دارد چنانکه میگویند فلان شریک مالک دو دانگ مشاع از خانه است چهاردانگ به وارثان شریک دیگر تعلق دارد. بدین ترتیب، باید گفت: سهم هر شریک از نظر مادی و جغرافیایی تمام مال و از لحاظ حقوقی و اعتباری نسبت معینی از آن است و معنی ماده ۵۷۱ ق. م. که میگوید شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه در این تحلیل روشن میشود. برخلاف تعریف فوق مالکین مشاعی املاک به موجب توافقاتی که سالار بخش نام داشت اقدام به تقسیم املاک مشاع مینمودند و مطابق با حصه تحت مالکیت مشاعی خود تصرف مفروز داشتند تعین تکلیف اینگونه املاک جزء اهداف بود.

( د) تعیین تکلیف مواردی که مالک عرصه و اعیان جداست : تعیین تکلیف نسبت به املاکی که مالکین عرصه و اعیان از یکدیگر جدا بوده و مورد معامله اکثراً اعیان املاک میباشد و آخرین منتقلالیه، متقاضی مالکیت است از دیگر علل تصویب قانون است. در این موارد نیز میبایست تکلیف مالکیت مالکین اعیانی احداث شده در ملکی که عرصه آن متعلق به دیگری بود، مشخص میگردید .

)ه( تعیین تکلیف اعیان احداث شده در اراضی موقوفه : با توجه به اهمیت شرعی اراضی اوقافی قانونگذار جداگانه و بهصورت خاص به اراضی وقفی پرداخته و با توجه به عدم امکان انتقال مالکیت عرصه به مالکین اعیانی احداثی در این اراضی ضوابط خاصی جهت تعیین تکلیف این اراضی تعریف گردید؛ به گونهای که هم مفاد وقفنامه میبایست رعایت میشد و هم مصلحت موقوفه

(و) تعیین تکلیف اراضی دولت و شهرداری : برخی اعیانی و مستحدثات نیز توسط اشخاص در اراضی متعلق به دولت یا شهرداریها ایجاد شده بود. مسلماً وضعیت عرصه این گونه املاک با اراضی وقفی به دلیل قابل انتقال بودن مالکیت عرصه به مالک اعیانی متفاوت بوده و به همین دلیل به صورت مجزا وضعیت این اراضی تعیین تکلیف شد.

)ز) تعیین تکلیف املاک فاقد سابقه ثبتی : تعیین تکلیف نسبت به ملکی که سابقه ثبت نداشته و متقاضی بهعنوان مالک متصرف است نیز مورد توجه قانونگذار بوده است.

رویه عملی

تصویب اصلاحیه های متعدد بر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و مراجعات مکرر و متعدد متقاضیان منجر به سردرگمی مأمورین ثبتی و تشتت در نحوه اقدام و صدور آراء ایشان گردید. صدور بخشنامههای متعدد ثبتی در جهت رفع اینگونه موارد مؤید این موضوع میباشد. از سویی اجرای این قانون منجر به صدور آراء قضایی و در برخی موارد بروز اختلافات متعدد بین حقوقدانان در تفسیر مفاد قانون و به دنبال آن صدور نظریههای مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه گردید. این تفاسیر متعارض همچنین منجر به صدور آراء متعارض از سوی محاکم و به تبع آن حل موضوع در هیأت عمومی دیوانعالی کشور شد.

بخشنامه های ثبتی

علاوه بر اصلاحات مکرر مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که نشانگر نقایص متعدد موجود در قوانین مورد تصویب بود رویه های مورد عمل و تفاسیر اجراکنندگان در ادارات ثبت نیز در حوزههای ثبتی مختلف نشان از بینظمی در اجرای مواد فوق داشت. بدین منظور برخی بخشنامههای مورد تصویب در طول اجرای قوانین فوق که به منظور هماهنگسازی و رفع اختلاف و ایجاد وحدت رویه در نقاط مختلف کشور به ادارات ثبت اسناد و املاک و سایر ادارات مرتبط با اجرای این قوانین ابلاغ و در دستور کار ایشان قرار گرفت مورد بررسی و دقت نظر قرار خواهد گرفت.

طی بخشنامه شماره ۳٫۱۳۸۱ مورخ ۱۳۶۹٫۵٫۱۵ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مورد فقدان پرونده های ثبتی لزوماً اعلام جریان فقدان پرونده به دادسرای محل و تهیه المثنی پس از کسب نظر از مراجع قضایی الزامی گردید. در واقع کمبود نیروی ثبتی و تعدد پروندههای مطروحه علاوه بر اینکه منجر به صدور آراء معارض و بی پایه و اساس میگردید  بلکه در برخی موارد پروندههای مطروحه مفقود میشد. این موضوع منجر به صدور بخشنامه فوقالذکر گردید. بخشنامه شماره ۳٫۳۰۷٫ مورخ ۲۵٫۱٫۱۳۷۱ اداره کل امور املاک سازمان ثبت که مقرر نموده: «اغلب مشاهده میشود پروندههایی که جهت طرح در شورای عالی ثبت ارسال میشود تمام یا قسمتی از آنها فهرست یا منگنه نشده و یا فاقد فهرست و برگشماری است …. در این قبیل موارد بدوا کلیه پروندهها و سوابق مربوط را فهرست و برگ شماری نموده و عدم وجود اوراق ضبط نشده در پروندهها را صریحاً گواهی فرمایند و در موقع ارسال پرونده حتماً یک نسخه از نامه روی پرونده و نسخه دیگر را با بارنامه با پست سفارشی ارسال دارند تا از فقدان پروندهها جلوگیری شود» تصویب این بخشنامه نیز نشانگر بینظمی موجود در اداره امور مربوط به اجرای قانون و تشکیل پروندهها بود.

در بخشنامه شماره ۱٫۴۱٫۱۲۶۳۵ مورخ ۱۳۷۴٫۷٫۲۵ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام گردیده؛ بهطوریکه بازرسان اعزامی گزارش دادهاند در اجرای مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی و آییننامه اجرایی آن واحدهای ثبتی هماهنگ عمل نمیکنند و با وجود اینکه بارها تأکید شده وظیفه همکاران تنها اجرای مقررات حاکم است و باید از اعمال سلیقه شخصی خودداری نمایند؛ معالوصف وحدت رویه وجود ندارد…».

این بخشنامه نشانگر برخورد سلیقهای کارکنان ادارات ثبت و اعضاء هیأتها با این قانون میباشد. بخشنامه شماره ۱۰۱٫۱۸۴۸۶ مورخ ۱۴٫۶٫۱۳۷۸ اداره کل ثبت استان تهران نیز اعلام نموده از آنجا که گزارشات واصله جهت طرح در هیأت نظارت ثبت استان در رابطه با ماده ۲۰ آییننامه اجرایی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت از طرف واحدهای ثبتی افزایش یافته و بررسیهای به عمل آمده حکایت از آن دارد که عمده اشتباهات ناشی از عدم توجه و دقت کارشناسان منتخب هیأتها به ویژه در تعیین مساحت و طول ابعاد و تعریف جهات اربعه و تعیین شماره پلاک فرعی هنگام اجرای قرار کارشناسی مربوط به ملک مورد تقاضا میباشد. همانطور که در این بخشنامه نیز به صراحت اشتباه کارشناسان ثبتی به ایشان مورد تذکر واقع شده است. اسناد صادره از ناحیه اداره ثبت اسناد در اجرای مواد فوق در بسیاری موارد به دلیل همین اشتباهات منجر به صدور اصلاحیه سند یا حتی ابطال از طریق محاکم دادگستری میگردید.

بخشنامه شماره ۱٫۴۱٫۶۶۵۱ مورخ ۱۳۷۹٫۳٫۲۲ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قید نموده اشخاص متعددی به سازمان ثبت مراجعه و چنین اظهار میدارند که درخواست رسیدگی به تقاضای موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت خود را در اجرای تمدید مهلت قانونی مذکور به واحدهای مربوطه تسلیم نمودهاند. لکن ثبت محل به جهت حجم تقاضاهای واصله رسیدگی به تقاضای آنان را موکول به رسیدگی پروندههای سابق نموده اند

رویه عملی در رسیدگی های قضایی

دعاوی متعددی ناشی از ثبت ملک توسط مالکین عرصه یا متصرفین معارض در محاکم مطرح گردید که مشابه این دعاوی در قوانین جدید التصویب در حال اجرا نیز طرح میگردد.

)الف) مالی یا غیر مالی بودن دعاوی : آیا اعتراض به آراء صادره از هیاتهای حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت استاد و املاک مالی است یا خیر؟ این موضوع در مجموعه نشستهای قضایی مسائل قانون مدنی مطرح و بدین شرح اظهار نظر شد؛ اعتراض به آراء هیأتها و کمیسیونهای موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری و مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی موضوع اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع کشور و هیأت هفت نفره واگذاری زمین غیر مالی است؛ گویا علت غیر مالی بودن این دعاوی نیز این است که اگر دعاوی این چنینی را مالی بدانیم در مورد مطالبه هزینه دادرسی توسط معترض پس از نقض رأی کمیسیون توسط دادگاهدچار مشکل خواهیم شد.

(ب) نحوه طرح دعوی ابطال سند : آیا ابطال سند مالکیت صادره از کمیسیون مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحیه ثبت منوط  به طرح دعوی فسخ رأی کمیسیون میباشد؟ وفق بررسی انجام شده در مجموعه نشستهای قضایی لزومی برای تصریح در دادخواست به ابطال یا فسخ رأی کمیسیون به نظر نمیرسد؛ زیرا قبول تقاضای خواهان مستلزم ابطال رأی کمیسیون مورد اشاره است. در واقع وقتی شخص خواهان ابطال

سند مالکیت باشد دادگاه میتواند به مقدمات خواسته نیز رسیدگی کند که فسخ رأی هیأت نیز جزء خواسته اوست.

(ت) زمان طرح دعوی در محاکم : در خصوص اعتراض به ثبت تقاضاهای ثبت در ادارات ثبت اسناد و املاک آیا قبل از صدور رأی در هیاتهای حل اختلاف و صدور آگهی معترض میتواند طی دادخواست به دادگاه اعتراض کند یا هرگونه اعتراضی باید پس از صدور رأی حل اختلاف و انتشار آگهی و انقضاء مهلت قانونی به عمل آید؟ پاسخ این است که با توجه به اینکه محاکم دادگستری مرجع عام رسیدگی به شکایات و تظلمات عمومی است؛ بنابراین اعتراض به ثبت و نیز اعتراض به تقاضای صدور سند مالکیت از هیأتهای موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت قابلیت طرح در محاکم دادگستری را دارد

(ت) خواسته خواهان : در دعوی  اعتراض به ثبت خواسته خواهان چیست و دادگاه در صورت محق بودن خواهان چه حکمی صادر مینماید؟ خواسته خواهان اعتراض به تصمیم صادره از هیأت حل اختلاف و ابطال تصمیم صادره از هیات حل اختلاف است دادگاه در صورت محق بودن خواهان حکم بر ابطال تصمیم مذکور صادر میکند. در این صورت، حکم اعلامی است و معترضمیتواند به استناد آن عملیات ثبتی را به نام خود پیگیری کند.

(ج) عنوان دعوى : آیا دعوی اعتراض به ثبت و دعوی اعتراض به تحدید حدود واجد یک عنوان است یا دو عنوان مجزا دارد؟ منظور از اعتراض به ثبت اعتراض به تقاضای ثبت است. هر کس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد؛ ولو ان حق حق ارتفاقی باشد میتواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید اما اعتراض به حدود اعتراض شخصی است که نسبت به حدود ملک مورد تقاضای ثبت حقی برای خود قائل است.

رویه قضایی نسبت به موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت

 هرگاه در شعبه دیوانعالی کشور نسبت به موارد مشابه رویههای مختلف اتخاذ شده را تقاضای وزیر دادگستری با رئیس دیوانعالی کشور و با دادستان کل هیئت عمومی و عالی کشور که در این مورد لااقل با حضور سه ربع از رؤسا و مستشاران دیوانعالی کشور است تشکیل مییابد و موضوع مختلفی را بررسی کرده و نسبت به آن اتخاذ نظر میکنند، برای صورت نظر اکثریت هیئت مزبور برای شعب دیوانعالی کشور و برای دادگاهها در موارد مشاید لازمالاتباع است و جزء بهموجبه نظر هیئت عمومی یا قانون قابل تغییر نخواهد بود.

قضات محاکم دادگستری در رسیدگی به دعاوی و اختلافات باید قوانین و مقررات را با توجه به استنباط خود تفسیر کرده و بر موضوع پرونده مورد رسیدگی کرده و تطبیق و حاصل آن را صادر و اعلام میکنند در این خصوص، هیچ تفاوتی بین قضات دادگاههای تالی و عالی وجود ندارد قضات دیوانعالی کشور نیز در مقام نقض و ابرام رأی مورد شکایتها قوانین را با توجه به استنباطی که از آن مینمایند تفسیر و اعمال میکنند.

علاوه بر این هیچ یک از قضات حتی قاضی مراجع عالی نمیتوانند نظر قضایی خود را بر قضات مراجع تالی تحمیل و آنان را مکلف به تبعیت از نظر و رای خود نمایند؛ بنابراین با توجه به اینکه قضات در استنباط از قانون و اتخاذ نظر قضایی آزاد میباشند همواره امکان استنباطهای مختلف از نص واحد وجود دارد که پیامد چنین واقعیتی صدور آرای مختلف» در موارد مشابه میباشد. ادامه این اختلاف نظر و صدور آرای معارض در موارد مشابه علاوه بر مخدوش نمودن به اعتبار قوه قضاییه مردم را در تشخیص حقوق به تکالیف خود با دشواری جدی رو بهرو میکند. لذا قانونگذار هیئت عمومی وحدت رویه قضایی را پیشبینی نموده تا چنانچه در موارد مشابه اعم از حقوقی کیفری و حسبی با  استنباط از قوانین آرای مختلفی صادر گردید موضوع در هیئت عمومی دیوان عالی کشور مطرح و موضوع مورد اختلاف بررسی تا نسبت به آن نظر واحد اتخاذ و اعلام شود. در این راه رئیس دیوان عالی کشور و دادستان کل کشور مکلفاند به هر طریقی که از این  امر آگاه شدند فوراً مورد مذکور را رسیدگی نمایند. نظر هیئت عمومی و درخواست نماینده این آگاهی ممکن است از طریق قضات دیوان عالی کشور یا دادگاه بدست آید که میتوانند با ذکر دلایل از طریق رئیس دیوان عالی کشور یا دادستان کل کشور نه هیأت عمومی را در خصوص موضوع درخواست کنند به موجب ماده ۴۳ قانون امور حسبی دادستان دیوان کشور از هر راهی که از سوء برداشت دادگاهها از مواد قانون امور حسبی آگاه یابد که مهم و مؤثر باشد نظر هیئت عمومی دیوانعالی کشور را خواسته و وزارت دادگستری را آگاه میسازد تا به دادگاه ابلاغ شود و دادگاهها مکلف هستند بنا بر نظر یاد شده رفتار کنند رأی هیئت عمومی در این مورد برای خود دیوانعالی کشور لازم الاتباع نیست و فقط دادگاهها مکلف به پیروی از آن هستند.

رویه تفصیلی

ثبت املاک فاقد سند رسمی در ایران فرایندی است که بر اساس قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ و دستورالعملهای سازمان ثبت اسناد و املاک انجام میشود. این فرایند شامل چند مرحله تفصیلی است که در ادامه به صورت جزئی شرح داده شده است.

۱- تنظیم و ارائه درخواست ثبت مالک : یا متقاضی باید درخواست خود را در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت (سامانه ثبت من ثبت کند یا به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط به محل ملک مراجعه نماید. مدارک زیر معمولاً مورد نیاز است. ۱ – مدارک شناسایی متقاضی کارت ملی و شناسنامه ۲ – قولنامه، مبایعه نامه یا سند عادی مالکیت که نشان دهنده مالکیت متقاضی باشد ۳۰ – نقشه دقیق ملک یا کروکی این نقشه باید دارای مختصات جغرافیایی و تایید کارشناس رسمی باشد – گواهی عدم معارض مدرکی که نشان دهد ادعایی متضاد با مالکیت متقاضی وجود ندارد. مالک برای درخواست صدور سند رسمی باید ابتدا یک دادخواست تنظیم کند. این دادخواست باید شامل : مشخصات دقیق ملک شامل موقعیت جغرافیایی مساحت، نقشه های زمین در صورت امکان و اطلاعات دقیق درباره مرزهای ملک

 ۵ – مدارک مالکیت مانند مبایعه نامه قولنامه سند عادی یا هرگونه سندی که به صورت غیر رسمی مالکیت را نشان دهد ۶ – گواهی تصرفات که توسط شهرداری یا شورای محل برای تأیید مدت زمان تصرف مالک یا سابقه تصرف صادر میشود ۷ گواهی مالکیت این گواهی معمولاً توسط شورای محلی با شهرداری صادر میشود که اثبات میکند ملک در محدوده اراضی دولتی یا ملی قرار ندارد و مالک حق تصرف دارد.

۲- بررسی اولیه مدارک در اداره ثبت اداره ثبت اسناد و املاک : پس از دریافت مدارک، به بررسی اولیه درخواست می پردازد. در این مرحله صحت مدارک بررسی میشود. در صورت وجود نقص در مدارک از متقاضی خواسته میشود مدارک تکمیلی ارائه دهد. چنانچه ملک در مناطق ملی یا منابع طبیعی قرار داشته باشد استعلام از اداره منابع طبیعی و جهاد کشاورزی الزامی است. پس از ثبت   دادخواست اداره ثبت اسناد و املاک تحقیقات محلی را آغاز میکند. در این مرحله ماموران ثبت اسناد از ملک بازدید میکنند تا وضعیت تصرفات و مالکیت را بررسی کنند این تحقیقات میتوانند شامل موارد زیر باشند. بازدید از ملک برای بررسی وضعیت ملک و تطابق اطلاعات موجود با واقعیت . استعلام از همسایگان برخی مواقع همسایگان می توانند شهادت دهند که فرد مدتهاست در ملک زندگی میکند و مالک واقعی است. تحقیقات محلی نظرات شورا یا مقام های محلی درباره وضعیت ملک و تصرفات آن

۳-  انتشار آگهی نوبتی : پس از تایید اولیه درخواست اداره ثبت اقدام به انتشار آگهی نوبتی در روزنامه رسمی یا محلی میکند. این آگهی حداقل برای دو نوبت منتشر میشود و هدف آن اطلاع رسانی عمومی به اشخاص ثالث برای اعلام هر گونه اعتراض احتمالی به مالکیت است. مهلت اعتراض به آگهی نوبتی معمولاً دو ماه است. پس از بررسی استاد و تأیید مدارک باید یک آگهی در روزنامه های محلی منتشر شود تا هرگونه اعتراض یا ادعای دیگری از سوی اشخاص ثالث به ثبت برسد. این آگهی معمولاً به مدت ۲۰ روز منتشر میشود. هدف از این مرحله . اطلاع رسانی به عموم مردم این آگهی به سایر افراد اطلاع میدهد که ملک در حال ثبت است و اگر کسی نسبت به آن ادعای مالکیت دارد میتواند اعتراض کند. مهلت اعتراض اگر فردی ادعای مالکیت داشته باشد، می تواند در این مدت اعتراض خود را ثبت کند و روند رسیدگی به اعتراض آغاز خواهد شد.

۴ – بررسی اعتراضات احتمالی : در صورتی که افراد دیگری نسبت به ملک مورد نظر ادعای مالکیت داشته باشند باید طی مهلت قانونی دو ماه از انتشار آگهی به اداره ثبت یا دادگاه اعتراض کنند . اگر اعتراضی مطرح شود پرونده به مراجع قضایی ارجاع میشود . در صورت اثبات ادعای معترض ممکن است مالکیت متقاضی رد شود . در صورت نبود اعتراض یا رفع آن فرایند ثبت ادامه پیدا میکند صورتی که فردی به آگهی منتشر شده اعتراض کند رسیدگی به اعتراضات آغاز خواهد شد. این اعتراضات ممکن است به دلایل مختلف از جمله . : ادعای مالکیت شخصی ممکن است ادعا کند که ملک متعلق به اوست . تضاد با قوانین اعتراض به این صورت که ملک در اراضی دولتی یا ملی است و نباید به عنوان ملک شخصی ثبت شود . تضاد با مالکیتهای قبلی ممکن است اعتراضاتی مبنی بر اینکه ملک قبلاً به شخص دیگری فروخته شده باشد مطرح شود هیئت حل اختلاف ثبت اسناد یا دادگاه به این اعتراضات رسیدگی کرده و تصمیم گیری میکند اگر اعتراض وارد باشد. ممکن است روند ثبت به تعویق بیفتد یا نیاز به بررسی بیشتر داشته باشد.

۵- عملیات نقشه برداری و تحدید حدود : پس از اتمام مهلت اعتراض . کارشناس رسمی اداره ثبت با حضور مالک متقاضیان مجاور همسایگان ملک و نماینده اداره منابع طبیعی در صورت لزوم)، به محل ملک مراجعه میکند . مختصات دقیق ملک تعیین و حدود اربعه چهار جهت ملک مشخص میشود . این اطلاعات در نقشه کاداستری ثبت میشود.

۶- تایید نهایی و صدور سند : در صورت تایید عملیات نقشه برداری و نبود مشکل قانونی، ملک در دفتر املاک اداره ثبت وارد میشود . برای ملک سند تک برگ کاداستری صادر و به مالک تحویل داده میشود .

شرایط ثبت املاک فاقد سند رسمی

معمولاً تحت شرایط زیر میتوانند به ثبت برسند . مالکیت بر اساس مدارک عادی مالک می تواند مدارکی چون مبایعه نامه قولنامه یا هر نوع قرارداد معتبر را ارائه دهد که اثبات کننده مالکیت وی باشد.

داشتن سابقه طولانی مدت تصرف در صورتی که مالک ملک را به مدت طولانی تحت تصرف خود داشته باشد حداقل ۱۵ سال میتواند برای ثبت آن اقدام کند.

اثبات عدم تعارض ملک باید در زمینهای ملی دولتی یا منابع طبیعی نباشد و باید از نظر قانونی وضعیت مشخصی داشته باشد . عدم وجود اعتراض در صورتی که ملک به کسی تعلق نداشته باشد یا در تاریخ های معین دیگر اعتراضات به ثبت آن نداشته باشد میتوان اقدام به صدور سند کرد برای درک بهتر و  دقیق تر از روند ثبت املاک فاقد سند رسمی و جزئیات بیشتر آن به بررسی عمیق تری از مراحل و شرایط پرداخته میشود. این مراحل شامل مسائل حقوقی تحلیلی و روند اجرایی هستند که به تفصیل به آن پرداخته میشود.

نقش هیئت حل اختلاف در ثبت املاک فاقد سند رسمی

یکی از نهادهای اصلی در روند ثبت املاک فاقد سند رسمی هیئت حل اختلاف مستقر در اداره ثبت اسناد و املاک است. این هیئت وظیفه دارد مدارک و مستندات مالک را بررسی کرده و در مواردی که اختلاف وجود دارد، رأی نهایی را صادر کند.

جزئیات عملکرد هیئت به شرح زیر است

یک قاضی دادگستری که به عنوان رئیس ۱ ترکیب هیئت حل اختلاف هیئت حل اختلاف متشکل از اعضای زیر است : یک نماینده ۳. رئیس یا معاون اداره ثبت محل که به عنوان نماینده ثبت اسناد حضور دارد ۲. هیئت فعالیت می کند. بررسی اسناد عادی یا ۱ وظایف هیئت حل اختلاف شورای شهر با روستا که وضعیت محلی ملک را بررسی میکند استماع شهادت شهود در صورتی ۳. انجام تحقیقات محلی با همکاری مأموران ثبت ۲. مدارک ارائه شده توسط متقاضی صدور رأی نهایی درباره امکان ثبت ۵ بررسی و رسیدگی به اعتراضات اشخاص ثالث ۴ که اسناد عادی کافی نباشند ملک و صدور سند در صورتی که هیئت رأی به تأیید مالکیت و ثبت ملک بدهد مراحل صدور سند ادامه می یابد و رأی هیئت حل اختلاف اگر رأی هیئت بر عدم امکان ثبت باشد مالک میتواند اعتراض خود را به دادگاه عمومی ارائه کند .

منابع

اسماعیلی هریسی ، ابراهیم ( ۱۳۹۰. حقوق ثبت . اتشارات دادگستر . ص ۲۸۱ )

انصاری ، مسعود ( ۱۳۸۴ . دانشنامه حقوق خصوصی . اتشارات مهراب فکر )

آدابی ، حمید رضا ( ۱۳۹۹ . حقوق ثبت تخصصی . انتشارات جنگل جاودانه )

جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ( ۱۳۸۸ . مبسوط در ترمینولوژی حقوق جلد ۳ . انتشارات گنج دانش )

حقیقت ، علی ( ۱۳۹۱ . حقوق ثبت اسناد در ایران . ص ۲۰ )

کاتوزیان ، ناصر (۱۳۸۱ . مقدمه علم حقوق و مطالعه در نظام حقوقی ایران . ص ۱۳۱تا ۱۳۲ )

منصوری ، ساحل ( ۱۴۰۰ . مقاله تحلیل رژیم ثبتی املاک فاقد سند رسمی )