آیا قرارداد مشارکت در ساخت، همان پیش فروش ساختمان است؟
گروه باشگاه وکلای جوان– سید محمد ماهری وکیل دادگستری؛ قانون‌گذار در مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی مصوب۱۳۰۷ احکام مشارکت را به وضوح بیان نموده است. لیکن در سال‌های اخیر و متناسب با نیازهای روز جامعه، تغییراتی در برخی قوانین و عقود صورت گرفته است. قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ که تحوّلی در رویه عرفی سابق و قوانین ثبتی ایجاد نمود، سبب تغییر چهره و ماهیت برخی از عقود معین گردیده است. ازجمله عقد بیع که از ماهیت عینی بودن به عقدی تشریفاتی مبدّل شده است. قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در ماده ۱۵، تغییرات و اصلاحاتی بحث برانگیز در قانون پیش فروش ساختمان پدید آورد.
یکی از مهمترین تغییرات این است که قانون‌گذار مسامحتاً و بدون هیچ تلاشی جهت شفاف سازی، پیچیدگی‌های قبلی قانون پیش فروش ساختمان را دو چندان کرد. بطور مثال ضمن نسخ و اصلاح ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، صراحتاً در خصوص بقا یا نسخ تبصره ذیل ماده یک سابق سخن به میان نیاورده است. لیکن آن‌چه از شواهد و مشروح مذاکرات تصویب قانون استخراج می‌شود، به نظر نگارنده تبصره ماده یک سابق ابقا شده و بعنوان تبصره ماده یک اصلاحی شناخته می‌شود. این موضوع بدین جهت قابل دفاع است که در فرض حذف تبصره ماده مذکور اصلاحی، پیش فروش ساختمان برای سرمایه‌گذار با چالش مواجه شده و این موضوع سبب تضییع حقوق سرمایه‌گذار و در نتیجه کوچ آن‌ها از این حوزه خواهد شد که این مهم با روح قانون‌گذاری در تضاد است.
نکته قابل توجه دیگر ادغام عقد معین مشارکت در ساخت در پیش فروش ساختمان است. امروزه می‌توان عقد پیش فروش ساختمان را عقدی معین در زمره عقود معین باب سوم قانون مدنی به شمار آورد. زیرا احکام خاص و شرایط این عقد توسط قانون گذار احصاء شده است. نکته قابل تأمل این است که در ماده یک اصلاحی (: «….هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخصی گردد…..پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.») قرارداد مشارکت در ساخت، پیش فروش ساختمان تلقی شده است. در حالیکه در قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ این موضوع از سایر عقود تفکیک شده است. آن‌چه از فهوای قانون‌گذاری بر می‌آید، به نظر نگارنده قانون‌گذار صرفاً قالب تنظیمی سند و تعهدات را در قالب قانون پیش فروش ساختمان درنظر گرفته است. این موضوع از این جهت است که قوانین مشارکت مدنی در قانون مدنی بصورت کلی بیان شده است و قانون‌گذار در خصوص مشارکت مدنی افراد در املاک، نیاز به تدوین قرارداد با جزئیات بیشتری دیده است. فلذا ماهیّت قرارداد مشارکت در ساخت همچنان عقدمعین مشارکت مدنی در نظر گرفته می‌شود و صرفاً قالب ظاهری آن و تنظیم اسناد در دفاتراسناد رسمی یا سکوهای مجاز قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، طبق قانون پیش فروش ساختمان خواهد بود. این موضوع از آن جهت است که شخص سرمایه‌گذار حاضر در مشارکت مدنی ساختمان، به نوعی پیش‌فروشنده واحدهای آتی ساز، به صاحب زمین در قبال عرصه موردنظر خواهد بود. در مقابل نیز، مالک عرصه پیش‌فروشنده برخی واحدهای جدیدالاحداث به سرمایه‌گذار در عوض این سرمایه گذاری خواهد بود. به‌نظر نگارنده با شرایط قانون جدید، صرفاً تنظیم قرارداد خصوصی با شرایط و احکام موجود در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و توجه به قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳کافی بوده و انتقال مشاعی عرصه در مراحل مختلف ساختمان منتفی می‌باشد. شایان ذکر است پس از هر مرحله از احداث ساختمان، انتقال قدرالسهم به سرمایه‌گذار بصورت قهری محقق خواهد شد و در صورت بروز اختلاف، میزان پیشرفت ساختمان و ایفای تعهدات طبق قرارداد طرفین، ملاک تصمیم‌گیری می‌باشد.
دیدگاهتان را بنویسید